PORADY PRAWNE
1.Czy zaległość finansowa działkowca może być powodem wypowiedzenia umowy działkowej?
Zaległość finansowa działkowca za korzystanie z działki w ROD trwająca co najmniej sześć miesięcy jest jedną z ustawowych przesłanek do wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej.
Aby Zarząd ROD mógł podjąć uchwałę o wypowiedzeniu umowy dzierżawy działkowej, musi uprzedzić działkowca na piśmie o zamiarze wypowiedzenia umowy i wyznaczyć dodatkowy, miesięczny termin do zapłaty zaległych i bieżących należności. Jeśli mimo wezwania działkowiec nie spłaci swoich zaległości względem ROD, to zarząd podejmuje uchwałę o wypowiedzeniu umowy dzierżawy działkowej. Działkowcowi doręcza się wypowiedzenie umowy sporządzone na podstawie uchwały (osobiście za potwierdzeniem odbioru z datą otrzymania) lub za pośrednictwem poczty albo poczty kurierskiej za zwrotnym potwierdzeniem odbioru. Zarząd ROD ma też prawo wystąpić na drogę postępowania sądowego z pozwem o zapłatę w celu wyegzekwowania należności z tytułu opłat wraz z ustawowymi odsetkami, co również powinno być poprzedzone wezwaniem działkowca do zapłaty.
2. Jakie prawa przysługują działkowcowi gdy zarząd ROD wypowie mu umowę dzierżawy działkowej?
Ustawa z 13 grudnia 2013 r. o ROD przewiduje termin 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia na zaskarżenie go do sądu. Po tym terminie wypowiedzenie staje się prawomocne.
Istotne jest to, że po podjęciu przez zarząd ROD uchwały o wypowiedzeniu umowy dzierżawy działkowej skutecznym doręczeniu wypowiedzenia stronie, prawo do działki wygasa z dniem wskazanym w wypowiedzeniu. Wytoczenie powództwa o uznanie wypowiedzenia umowy za bezskuteczne lub przywrócenie prawa do działki na poprzednich warunkach do sądu powszechnego, nie wstrzymuje biegu wypowiedzenia.
3. Chciałbym usunąć drzewo ozdobne rosnące na mojej działce. Czy muszę wystąpić o pozwolenie?
Nie jest już wymagane zezwolenie na usunięcie drzew, których obwód pnia na wysokości 5 cm nie przekracza: 35 cm w przypadku topoli, wierzby, kasztanowca, klonu srebrzystego, robinii akacjowej oraz platanu klonolistnego i 25 cm w przypadku pozostałych gatunków drzew. Jeżeli zaistnieje potrzeba usunięcia drzewa, którego obwód pnia jest większy, należy wtedy wystąpić o pozwolenie na jego usuniecie do właściwego organu administracji publicznej. Powinien to zrobić działkowiec, ponieważ to on jest właścicielem wszystkich nasadzeń znajdujących się na działce. Stanowi o tym art. 15 ust. 2 ustawy o rodzinnych ogrodach działkowych.
4. Czy mogę rozpalać ognisko na działce w celu pieczenia kiełbasek?
Regulamin ROD w § 68 pkt. 5 wprowadził całkowity zakaz spalania na trenie ROD wszelkich odpadów i resztek roślinnych. Spalanie odpadów na działkach, jak również palenie ognisk rekreacyjnych powodowało zadymianie okolicy, dlatego w nowym regulaminie wprowadzono wyraźny zakaz spalania. W związku z tym na działkach w ROD nie można palić ognisk.
5. Czy mogę postawić murowany grill na działce w ROD?
W § 41 regulaminu ROD zostały wymienione urządzenia, w jakie może być wyposażona działka. Jest to katalog zamknięty. W związku z tym urządzenia, które nie są wymienione we wskazanym przepisie, nie powinny znajdować się na działce. W omawianym paragrafie nie znajdujemy zapisu, że działka może być wyposażona w grill murowany. W związku z tym działkowiec nie może postawić takiego grilla na działce w ROD.
6. Czy mogę postawić na działce toaletę wolnostojącą?
Na podstawie § 68 ust. 4 regulaminu ROD zabrania się wznoszenia na terenie ROD toalet wolnostojących.
7. Ogrodzenie mojej działki jest jednocześnie ogrodzeniem ogrodu. Czy mogę wybudować sobie w nim furtkę?
Zgodnie z § 68 ust. 11 regulaminu ROD zabrania się budowania bram i furtek w ogrodzeniu zewnętrznym. Nawet jeżeli ogrodzenie działki stanowi jednocześnie ogrodzenie ogrodu działkowiec nie może wybudować w nim furtki.
8. Czy mogę na działce prowadzić tylko uprawę ziemniaków?
W myśl § 68 ust. 13 regulaminu ROD zabrania się prowadzenia na działce uprawy jednorodnej o charakterze produkcyjnym. Cała działka nie może więc być przeznaczona tylko pod uprawę ziemniaków.
9. Jaka powinna być odległość tarasu od granicy działki?
Na podstawie § 44 regulaminu ROD odległość altany od granicy działki nie może być mniejsza niż 3 metry. Taras stanowi integralną część altany. W związku z tym odległość altany wraz z tarasem powinna wynosić 3 metry od granicy działki. Nie można jej zmniejszyć.
10. Moja działka jest położona przy bardzo szerokiej alei ogrodowej. Czy mogę posadzić na niej kwiaty?
Zdecydowanie nie. Osobie zainteresowanej uprawianiem działki w rodzinnym ogrodzie działkowym przydzielana jest w użytkowanie działka o określonej powierzchni i granicach zgodnych z planem zagospodarowania ogrodu. Każdy działkowiec ma prawo do zagospodarowywania wyłącznie przydzielonej mu w użytkowanie działki, a nie alei i dróg ogrodowych, do których nie ma żadnego tytułu.
11. Ile uli można mieć na działce w ROD?
Działkowiec nie może mieć uli na działce. Zgodnie z § 37 regulaminu ROD hodowla pszczół może być prowadzona wyłącznie w zbiorowej pasiece, która jest wydzieloną na ten cel częścią terenu ogólnego, odizolowaną od pozostałej części ROD. Ten przepis obowiązuje nieprzerwanie od 1 stycznia 2000 r.
12. Czy szklarnia musi być w pełni przeszklona?
Szklarnia to budowla, której szkielet zbudowany jest ze stalowych profili, pokryty w całości (zarówno ściany jak i dach) szkłem lub plastikowymi płytami, aby maksymalnie wykorzystać światło i ciepło pochodzące z promieniowania słonecznego i wytworzyć odpowiedni klimat do uprawy roślin.
13. W jakiej odległości od granicy działki mogę postawić szklarnię?
Szklarnia powinna być usytuowana w odległości nie mniejszej niż 1 m od granic działek sąsiednich, granicy ROD i dróg komunikacyjnych w ROD.
14. Jaki organ PZD dokonuje zmian w planie zagospodarowania ROD?
Zgodnie z § 29 regulaminu ROD podstawą budowy, wyposażenia i urządzenia ROD jest plan zagospodarowania ROD, który zatwierdza prezydium okręgowego zarządu. W sprawie zmiany planu zagospodarowania ROD konieczna jest najpierw uchwała walnego zebrania. Następnie zarząd ROD składa na jej podstawie wniosek o zmianę planu zagospodarowania do prezydium okręgowego zarządu, które dokonuje zmiany w formie uchwały.
PRAWO DO DZIAŁKI -Statut PZD z dnia 2015-07-02
§ 75
Prawo do działki w ROD nabywa się w drodze:
1) ustanowienia
prawa do działki,
2) przeniesienia
prawa do działki,
3) wstąpienia
w stosunek prawny wynikający z prawa do działki.
§ 76
1. Ustanowienie prawa do działki w ROD następuje na podstawie umowy dzierżawy działkowej zawieranej w formie pisemnej pomiędzy PZD a pełnoletnią osobą fizyczną. Umowa może być również zawarta z małżonkiem działkowca, jeżeli żąda ustanowienia prawa do działki wspólnie ze swoim współmałżonkiem.
2. Umowa, o której mowa w ust. 1, nie może być zawarta w celu ustanowienia prawa do więcej niż jednej działki.
3. Przy ustanowieniu prawa do działki uwzględnia się w szczególności ustawowe funkcje ROD i działki, a także miejsce zamieszkania osoby ubiegającej się o działkę.
§ 77
1. Umowę dzierżawy działkowej w imieniu PZD zawiera zarząd ROD reprezentowany na zasadach określonych w § 73 ust. 2, po wyrażeniu zgody na tę czynność przez zarząd ROD w formie uchwały.
2. Do czasu powołania zarządu ROD w nowym (odtworzonym) ROD umowę dzierżawy działkowej w imieniu PZD zawiera prezydium okręgowego zarządu.
§ 78
1. Przeniesienie prawa do działki w ROD następuje w drodze umowy pomiędzy działkowcem a pełnoletnią osobą fizyczną zawartej w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
2. Skuteczność przeniesienia praw do działki zależy od zatwierdzenia przez PZD.
3. PZD składa oświadczenie w przedmiocie zatwierdzenia przeniesienia praw do działki w terminie 2 miesięcy od dnia otrzymania pisemnego wniosku o zatwierdzenie, bezskuteczny upływ tego terminu jest jednoznaczny z zatwierdzeniem przeniesienia praw do działki.
4. We wniosku, o którym mowa w ust. 3, działkowiec obowiązany jest wskazać uzgodnioną przez strony umowy, o której mowa w ust. 1, wysokość uzgodnionego pomiędzy stronami wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty.
§ 79
1. Odmowa zatwierdzenia przeniesienia praw do działki może nastąpić z ważnych powodów i jest sporządzana w formie pisemnej z uzasadnieniem pod rygorem nieważności.
2. PZD może również odmówić zatwierdzenia przeniesienia praw do działki, jeżeli jednocześnie wskaże osobę, na rzecz której może nastąpić takie przeniesienie, osoba ta składa pisemne oświadczenie o gotowości zapłaty na rzecz działkowca wynagrodzenia w wysokości wskazanej we wniosku, o którym mowa w § 78 ust. 3, w terminie 2 tygodni od dnia wskazania. Bezskuteczny upływ terminu jest równoznaczny z uwzględnieniem wniosku.
3. Przepisu ust. 2 nie stosuje się w przypadku przeniesienie praw do działki na rzecz osoby bliskiej.
§ 80
1. Oświadczenie o zatwierdzeniu albo odmowie zatwierdzenia przeniesienia praw do działki w imieniu PZD składa zarząd ROD w formie uchwały.
2. Oświadczenie, o którym mowa w ust. 1, doręcza się obu stronom umowy za pokwitowaniem lub przesyła listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru.
W TROSCE O SIEĆ ENERGETYCZNĄ I WODOCIĄGOWĄ
Zabezpieczenie sieci energetycznej (Regulamin ROD § 75 ust. 1 i 2)
Wyłączenie energii na okres jesienno-zimowy nie jest dotkliwe dla działkowców i nie utrudnia prowadzonych przez nich prac ponieważ jesień i zima są martwymi porami w produkcyjności roślin. W tym celu walne zebranie, w drodze uchwały, może zobowiązać zarząd ROD do wyłączenia energii elektrycznej w tym okresie, co jest podyktowane względami bezpieczeństwa oraz oszczędnościowymi. Zarząd ROD może również podjąć taką decyzję samodzielnie, biorąc pod uwagę zły stan techniczny sieci elektrycznej, zapobieżenie kradzieżom prądu, a przede wszystkim bezpieczeństwo ogrodu.
Zabezpieczenie sieci wodociągowej
Zanim nadejdą przymrozki, nie można zapomnieć o zakręceniu głównego zaworu doprowadzającego wodę do ujęć w ogrodzie i spuszczeniu wody z instalacji. Warto to zrobić jak najwcześniej, bo w naszym klimacie przymrozki mogą wystąpić lokalnie już w październiku. Jeżeli zrobimy to zbyt późno, to system może ulec uszkodzeniu pod wpływem mrozu, a to narazi działkowców na dodatkowe koszty.
WYPALANIE TRAW I SPALANIE LIŚCI NA DZIAŁKACH JEST SUROWO ZABRONIONE
Spalania odpadów zakazuje ustawa o utrzymaniu czystości i porządków w gminach. Osoba, która spala odpady zielone, liście czy gałęzie w ogrodzie działkowym, może zostać ukarana mandatem w wysokości do 500 zł lub grzywną 5 tyś. zł. Natomiast art. 191 ustawy z dnia 14 grudnia 2012 r. o odpadach mówi: „Kto wbrew przepisowi art. 155 termicznie przekształca odpady poza spalarnią odpadów lub współspalarnią odpadów, podlega karze aresztu lub grzywny”. Należy także podkreślić, że zakaz wypalania traw i spalania liści jest zapisany również w regulaminie ROD, którego każdy działkowiec powinien przestrzegać Wypalanie ma szkodliwy wpływ na glebę. Ogień wyjaławia ją, a ponadto zabija zwierzęta i mikroorganizmy. Dlatego Krajowa Rada PZD zachęca do zakładania własnych kompostowników.
DLACZEGO NIE MOŻNA MIESZKAĆ NA DZIAŁCE
W długoletniej tradycji ogrodnictwa działkowego ogrody nigdy nie spełniały funkcji mieszkalnej. Obecnie zakaz zamieszkiwania na działce w ROD reguluje Ustawa o rodzinnych ogrodach działkowych w art. 12. Ta sama ustawa jasno wskazuje cel istnienia ogrodów działkowych: między innymi jest to zaspokajanie rekreacyjnych i wypoczynkowych potrzeb społeczeństwa poprzez umożliwianie prowadzenia upraw ogrodniczych, ochrona środowiska czy integracja pokoleń. Korzystanie z działek w ROD w celach mieszkalnych zaprzecza celom istnienia ROD w wymiarze zarówno społecznym, jak i rekreacyjnym.
Rodzinne ogrody działkowe są obszarami użyteczności publicznej, na których nie wolno stawiać domów ani w nich zamieszkiwać, prowadzić działalności gospodarczej ani budować altan większych, niż przewidują przepisy. Wielkość altany przewidziana w przepisach jest wystarczająca dla celów, którym ma służyć.
Zamieszkiwanie na działce w ROD stanowi rażące naruszenie ustawy o ROD i podstawowych zasad użytkowania działki wyrażonych w przepisach związkowych zagrożonych wypowiedzeniem umowy dzierżawy działkowej.
Rodzinne ogrody działkowe nie są przystosowane do wypełniania funkcji mieszkalnych, zarówno pod względem funkcjonalnym, jak i infrastruktury - aleje, woda, energia elektryczna, kanalizacja. Ponadto stowarzyszenie ogrodowe nie ma w swoich zadaniach zaspokajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Przeważnie nieodłącznym elementem towarzyszącym zamieszkiwaniu na terenie działek w ROD jest problem budownictwa ponadnormatywnego. Jednak w tym względzie ustawa o ROD pomaga zwalczać to zjawisko, nakazując zgłaszanie takich przypadków do organów nadzoru budowlanego.
BUDOWNICTWO NA DZIAŁKACH
Na działce w ROD można wybudować altanę działkową (nazwa ustawowa) o powierzchni zabudowy do 35 m2 i wysokości do 4 metrów przy dachu płaskim i 5 metrów przy dachu stromym.
Na wybudowanie takiej altany nie jest wymagane pozwolenie na budowę ani zgłoszenie do właściwego urzędu. Jedynym obowiązkiem związanym z budową lub rozbudową altany jest konieczność pisemnego zawiadomienia o tym zarządu ROD i przedstawienia rysunku odzwierciedlającego powierzchnię, wysokość i usytuowanie altany.
Obiekt, który przekracza ustawowe wymiary, nie jest już altaną, tylko budynkiem, i wymaga pozwolenia na budowę, niezależnie od tego, gdzie ma być wybudowany.
Ustawa o ROD odnosi się do takich budowli na działkach w sposób bardzo rygorystyczny. Zarząd ROD ma obowiązek zgłosić ponadnormatywną budowlę do nadzoru budowlanego, a w przypadku potwierdzenia przez nadzór, że jest niezgodna z prawem, może to być powodem wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej. Jednym z najistotniejszych przepisów ustawy o ROD jest w tej sprawie art. 42 ust. 1, który stanowi, że działkowcowi nie należy się wynagrodzenie za obiekty wykonane niezgodnie z prawem, i to w żadnym przypadku. Za ponadwymiarowy budynek na działce nie można żądać wynagrodzenia w przypadku wypowiedzenia umowy dzierżawy działkowej, ale także w przypadku likwidacji ROD. Przypadki wybudowania „domów” na działkach są bardzo nieliczne, ale za to widoczne, a ze względu na obecnie obowiązujące przepisy lepiej nie czekać, tylko samemu dostosować wymiary do ustawowej definicji altany działkowej.KOMUNIKAT
Prezydium KR PZD
z dnia 18 lutego 2016 r.
w sprawie zasad rozliczania wywozu śmieci przez działkowców zamieszkujących na terenie ROD
Zjawisko zamieszkiwania na terenie ROD stanowi problem, z którym od lat zmaga się Polski Związek Działkowców. Mimo, że zakaz zamieszkiwania na terenie ROD jest uregulowany w ustawie o ROD oraz Regulaminie ROD ciągle znajdują się działkowcy, którzy łamiąc przepisy prawa przenoszą się na działkę z rodziną i całym swoim dobytkiem.
Krajowa Rada PZD od wielu lat podkreśla, że korzystanie z działki i altany w celach mieszkalnych zaprzecza podstawowym funkcjom ROD. Bowiem ogrody działkowe nie mają na celu zaspakajania potrzeb mieszkaniowych, lecz potrzeb wypoczynkowych, rekreacyjnych i socjalnych działkowca oraz jego rodziny i nie mogą stanowić miejsca do stałego pobytu.
Zamieszkiwanie na terenie ROD generuje również wiele problemów, w tym problem śmieci. Osoba, która przez cały rok zamieszkuje na terenie ogrodu produkuje dużo większą liczbę odpadów niż osoba, która tylko sporadycznie przebywa na terenie ROD. Powstaje zatem kwestia, jak powinien być rozliczany wywóz śmieci od osoby całorocznie korzystającej z działki w ogrodzie. Problem ten wielokrotnie sygnalizowała KR PZD i Prezydium KR PZD m.in. w uchwale nr 224/2015 z dnia 30.09.2015 r. w sprawie wytycznych dla zarządów ROD i ogrodów objętych ustawą śmieciową. W uchwale tej wyraźnie podkreślono, że zarządy ROD nie powinny dopuszczać do zamieszkiwania na działkach w ROD. W przeciwnym razie gmina może uznać tereny ROD jako nieruchomości zamieszkane i wprowadzić wyższe stawki opłat niż dla nieruchomości niezamieszkanych.
W powyższej tematyce wypowiedział się również Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, w wyroku z dnia 15.04.2015 r. (I SA/Gd 166/15). WSA, rozpatrując zapytanie w indywidualnej sprawie, uznał, że co do zasady odbiór śmieci z terenów ROD powinien odbywać jak dla nieruchomości niezamieszkałych. Jednakże, w przypadku, gdy na terenie ROD zamieszkuje działkowiec, jego działka powinna zostać potraktowana jako nieruchomość zamieszkana i powinien rozliczać z niej wywóz śmieci jak z nieruchomości zamieszkanej. Przy czym nie ma żadnego znaczenia, że obowiązuje zakaz zamieszkiwania na terenie ROD określony w ustawie o ROD oraz przeznaczenie ogrodu działkowego, jakim jest wypoczynek i rekreacja. WSA stwierdził, że „z punktu widzenia art. 6 c ust. 1 ustawy o utrzymaniu czystości i porządku w gminach znaczenie ma faktyczne zamieszkiwanie na nieruchomości, czego skutkiem jest generowanie odpadów komunalnych (…)”.
Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku rozstrzygnął również zagadnienie: kto w przypadku zamieszkiwanej działki w ROD powinien rozliczać wywóz śmieci (stowarzyszenie ogrodowe czy działkowiec)? WSA uznał, co do zasady zapewnienie zbierania odpadów komunalnych powstałych na terenie ROD należy do stowarzyszenia ogrodowego, w szczególności zarządu ROD (art. 15 ust. 2 ustawy o ROD). Przepisy ustawy o ROD nie przewidują jednak sytuacji, w której odpady komunalne wytwarzane będą przez osoby zamieszkujące na terenie ROD, gdyż zamieszkiwanie na terenie ogrodu jest przez w/w ustawę zabronione. Zatem, ustawa o ROD odnosi się wyłącznie do użytkujących działki w ROD, a nie do osób je zamieszkujących. Natomiast, do osób zamieszkujących na nieruchomości, w tym ROD odnosi się ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach, która nakłada obowiązek indywidualnego rozliczania się z wywozu śmieci, „bez względu na zobowiązania względem stowarzyszenia ogrodowego”. W tym celu, osoba zamieszkująca na terenie ROD zobowiązana będzie do składania deklaracji opłaty za gospodarowanie odpadami komunalnymi z nieruchomości zamieszkałej i opłacania odbioru śmieci we własnym imieniu. Pierwszą deklarację należy złożyć do wójta, burmistrza lub prezydenta miasta w terminie 14 dni od pierwszego dnia zamieszkania.
Reasumując:
- Działkowiec, który wbrew przepisom obowiązujących w PZD zamieszkuje na działce w ROD winien indywidualnie opłacać wywóz śmieci z działki w ROD. Rozliczanie z wywozu śmieci winno następować na podstawie deklaracji opłaty za wywóz śmieci z nieruchomości zamieszkałej, składanej do gminy przez osobę zamieszkującą na działce w ROD,
- Niezależnie od zamieszkiwania na działce w ROD, każdy działkowiec winien partycypować w kosztach funkcjonowania ROD przypadających na jego działkę poprzez uiszczanie opłat ogrodowych, obejmujących m.in. koszty wywozu śmieci z terenów ROD,
WICEPREZES PREZES
/-/ Tadeusz JARZĘBAK /-/ Eugeniusz KONDRACKI
Warszawa, dnia 18 lutego 2016 r.